Online-zaym-24.ru » Статьи » Как грамотно рефинансировать ипотеку?

Как грамотно рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование ипотеки позволяет очень существенно сократить срок кредита, а также снизить конечную сумму уплаченных процентов. Однако, чтобы добиться такого эффекта, нужно грамотно использовать этот инструмент. Рассмотрим рефинансирование ипотеки на реальном примере.

Владелец однокомнатной квартиры решил рефинансировать ипотеку, с целью сократить период действия кредита. На момент принятия этого решения условия были следующие:

  • Стоимость квартиры – 2500000 руб.
  • Остаток долга по ипотеке – 1112135 руб.
  • Процентная ставка – 10,9 %.
  • Остаток срока кредита – 12,5 лет.
  • Ежемесячный платеж – 15100 руб.

Этап 1. Подача заявки.

Первый шаг на пути рефинансирования ипотеки - это подача заявки. Однако, прежде чем это делать, необходимо провести предварительные расчёты. Рефинансирование сопряжено с существенными издержками. Чтобы вся процедура окупилась, процентная ставка, под которую планируется рефинансирование, должна быть достаточно низкой.

Для понимания того, насколько текущая процентная ставка подходит для рефинансирования ипотеки, наш герой воспользовался кредитным калькулятором. Просчитав несколько вариантов процентных ставок и сопоставив их с ожидаемыми издержками он определил, что рефинансировать разумно под ставку минимум на 2,5% ниже, чем текущая. На момент подачи заявки банк одобрил кредит под 8,4% годовых. Это как раз на 2,5% меньше изначальной ставки. Условия кредита после рефинансирования предлагались следующие:

  • Процентная ставка – 8,4 %.
  • Остаток срока кредита – 9 лет.
  • Ежемесячный платеж – 14199 руб.

Такой результат удовлетворял требования сформулированные изначально. Тем не менее было принято решение немного подождать с запуском всей процедуры. Дело в том, что описанные условия рефинансирования ипотеки были актуальны на февраль 2020 года. Уже тогда начиналась пандемия короновируса. Были опасения, что резко ухудшится экономическая ситуация и, в связи с этим, Центральный банк начнет повышать ключевую ставку.

В этот период продолжился сбор информации о предстоящем рефинансировании. Вот дополнительные вопросы которые задавались менеджеру банка:

  1. Можно ли будет после рефинансирования погашать ипотеку досрочно? Нет ли ограничений?

В процессе рефинансирования ипотеки заключается абсолютно новый договор. Все условия, соответственно, тоже новые. До сих пор банки часто накладывают ограничения на возможность досрочного погашения кредитов. В данном примере после рефинансирования ипотеки досрочное погашение было возможно, если заблаговременно делать заявку. Минимум за десять дней до планируемой даты досрочного погашения. Если бы заёмщик нарушил это требование, то, по договору, он обязался оплатить дополнительную комиссию. Как видно прямого запрета нет, но есть определенные ограничения.

  1. Список аккредитованных страховых компаний.

Эту деталь необходимо оговаривать вначале, поскольку в дальнейшем менеджеры часто навязывают «карманную» страховую компанию банка. Если об этом не подумать заранее, то ипотечная страховка может обойтись значительно дороже. Иногда в два и более раза! Поэтому было решено изначально поставить менеджера в известность о том, что клиент будет сам выбирать страховую компанию.

  1. Список аккредитованных оценочных компаний.

Новый кредитный договор потребует нового отчёта об оценке. Ее тоже было решено выбирать самостоятельно, чтобы сократить издержки

  1. Время регистрации залога в пользу нового банка.

Дело в том, что пока будет идти регистрация залога, процентная ставка будет повышена и, как следствие, повышен ежемесячный платеж. Период регистрации залога составил 1,5 мес. Причем первые 90 дней, до регистрации обременения, ставка повышается на 1%, а если не успел зарегистрировать договор в Росреестре за это время, то ставка увеличивается на 4%.

Важность этого момента хорошо видна на примере ситуации, случившейся с героем этой статьи. Дело в том, что, как упоминалось ранее, разразилась пандемия короновируса. Это привело к тому, что МФЦ, через которые подаются документы в Росреестр, стали принимать клиентов только по предварительной записи и в ограниченном количестве. В результате образовалась огромная очередь (доходило до двух месяцев) на запись в МФЦ. Возникла реальная угроза не успеть зарегистрировать залог в за период до 90 дней. Спасло ситуацию то, что начался некоторый спад пандемии и очередь сократилась до одного месяца (за счёт того, что в некоторых районах МФЦ стали работать в штатном режиме). Также было подано сразу несколько заявок, на разные даты. Если освобождались более ранние даты, то делались новые заявки, а поздние оставлялись про запас (на случай ошибок в документах и необходимости повторных подач).

  1. С банком ли заключается новый кредитный договор?

Могут существовать организации, имеющие право выдавать ипотечные кредиты, но при этом банками не являющиеся. Данный пункт нужно уточнить для того, чтобы не потерять право на налоговый вычет. Такая льгота предоставляется только если ипотека рефинансируется (или берется изначально) в банке.

  1. Какая цель кредита будет прописана в договоре?

Нередко менеджеры банков завлекают клиентов привлекательными ставками, но не уточняют, что ипотечный кредит рефинансируется потребительским. В этой ситуации также теряется право на налоговый вычет. В договоре должно быть прописано, что старый кредит рефинансируется именно ипотечным а не потребительским кредитом. Менеджер банка ответил нашему герою, что будет заключен договор на целевой ипотечный кредит по программе рефинансирования.

  1. Будет ли в новом договоре отсылка к предыдущему?

Это также необходимо для получения налогового вычета. Такое условие тоже было соблюдено.

  1. Можно ли выбирать дату платежа по новой ипотеке?

Если это не уточнить, то ее установят по умолчанию. А подобное может оказаться неудобным.

  1. Есть ли особые условия для зарплатных клиентов?

В приведенном здесь примере рефинансирование ипотеки рассматривалось в банке, в котором заёмщик был зарплатным клиентом. В такой ситуации кредитные организации часто предоставляют льготы, скидки, требуют упрощённый пакет документов или предлагают иные особые условия. Подобное способно сократить издержки и сэкономить время клиента при прохождении процедуры рефинансирования ипотеки. В приводимом тут примере упрощённое требование к пакету документов позволило подать заявку буквально одним кликом мышки. Кроме того, процентная ставка для зарплатного клиента оказалось немного ниже, чем было бы без этой привилегии.

  1. Какие виды страхования будут необходимы?

Банк кредитор может запросить страхование жизни и здоровья заёмщика, конструктивна (объекта недвижимости), а также титульное страхование. Жизнь и здоровье страхуются всегда. Объект недвижимости также всегда, за исключением объектов на стадии строительства, поскольку они ещё не введены в эксплуатацию. Титул (утрата прав собственности) страхуется если квартира покупалась по договору купли продажи. Описываемый пример рефинансирования осуществлялся применительно к квартире купленной по ДДУ. Поэтому потребовались первые два вида страхования.

В конце мая стала ясна ситуация с процентными ставками. Вопреки опасениям, ЦБ стал ее не повышать, а понижать. За период с февраля по май было два понижения ставки. В результате наш герой решил начать наконец процедуру рефинансирования.

Для подачи заявки ему потребовались следующие документы:

  • Справку о доходах с места работы (2НДФЛ).
  • Копию трудовой книжки.
  • Согласие на обработку персональных данных.
  • Анкета-заявление.

Как уже упоминалось, этот заёмщик был зарплатным клиентом в банке выбранном для рефинансирования. В результате трудовая книжка исключилась, тем самым сэкономив несколько дней.

Время потраченное на подачу заявки и одобрение ее банком - 2 дня.

Издержки – менее ста рублей (сводятся к сканированию документов).

Этап 2. Подтверждение банком объекта недвижимости в качестве залога.

После одобрения заявки на кредит, банк требует пакет документов на объект недвижимости. Цель этого шага, с точки зрения банка, – удостовериться, что объект недвижимости находится в надлежащем состоянии и может служить залогом по ипотеке. Список документов которые запросил менеджер кредитного учреждения у заёмщика на этом этапе приведен ниже:

  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы (в приводимом примере речь идёт о ДДУ).
  • Технический паспорт на квартиру.
  • Справка по форме 9.
  • Справка об остатке основного долга по текущей ипотеке на данный момент.
  • Реквизиты счета для погашения ипотеки в первоначальном банке.

Все документы кроме технического паспорта либо были на руках, либо их можно было с лёгкостью заказать. Единственное, на что стоит обратить внимание, так это на необходимость их сканирования, а также на заказ выписки из ЕГРН. Не всегда есть время лично ездить в банк для подачи документов. В этом смысле отправка их в электронном виде является хорошей возможностью сэкономить время. Однако, сканирование может обойтись в несколько сотен рублей, поскольку договора достаточно объемны. Наш герой отсканировал все документы за 310 рублей. Выписка из ЕГРН в 2020 году стоила 290 рублей.

С техническим паспортом все несколько сложней. Его требовалось заказать. Стоимость такой услуги обошлась в 2000 рублей, а срок изготовления до месяца. Можно было ускорить данную процедуру, но это стоило бы от 5000 до 12000 рублей. Такой рост издержек был неприемлемым. В результате ушел месяц на изготовление технического паспорта.

Важный момент, на который стоит обратить внимание отдельно – это качество услуг БТИ. Нужно обязательно предварительно звонить, уточняя готов ли ваш документ. Между тем, даже при подтверждении готовности нередко возникают проблемы. Именно это произошло с героем данной статьи. Позвонив и услышав утвердительный ответ на вопрос о готовности технического паспорта, он отправился в БТИ (которое, кстати сказать находится в 30-и минутах езды на электричке). Но, на месте оказалось, что документ, который должен был ждать владельца, потерян. После полутора часов поиска его наконец нашли. Но тут опять возникло препятствие: нашлась ошибка. И ещё час его переделывали. В результате был потрачен целый день на то, что должно было занять один час.

К концу июня технический паспорт был наконец на руках. В этот период снова снизилась ключевая ставка. У менеджера потребовалось уточнить, учтется ли это при заключении договора по рефинансированию ипотеки. Ведь заявка подавалась на условиях учитывающих прежнюю ставу. Оказалось, что новая ставка будет прописана в договоре. Иными словами, пока сделка не заключена, изменения каких либо условий можно учесть.

В конце этого этапа оформляется отчёт об оценке и заполняется анкета на страхование. Как уже упоминалось выше, отчёт об оценке лучше заказывать самостоятельно, поскольку так дешевле. В данном случае он обошёлся в 2500 рублей и готовился 3 дня. Нужно понимать, что этот документ может занимать 50-60 страниц печатного текста. Если планируется отправлять документы в электронном виде, то его сканирование обойдется дорого и долго. Лучше сразу попросить оценщика отправить вам как бумажную копию, так и электронную. В итоге это сэкономит время и деньги.

Что касается страховки, то на этом шаге заполняется анкета для получения тарифов от страховой компании. В данном примере потребовалось заполнить саму анкету и прислать менеджеру название страховой компании, выбранной заблаговременно. Стоимость страховки обошлась в 4000 рублей. Однако, ее цена может сильно варьироваться в зависимости от региона, состояния квартиры, возраста заёмщика и многих других факторов. Эта сумма была уплачена на следующем этапе, поскольку страховка оплачивается в момент подписания договора.

После отправки всех документов банк одобрил квартиру в качестве залога в течение трёх дней.

На сбор этого пакета документов ушло 43 дня.

Величина издержек составила 5100 рублей.

Этап 3. Сделка.

После сбора всех документов и получения всех одобрений наступило время заключения сделки. Предварительно следует запросить проект договора у менеджера банка, чтобы его изучить. В данном случае удалось записаться на заключение сделки через 4 дня. Это время позволило внимательно прочитать проект договора и задать все возникшие вопросы.

Запись на сделку оговаривается с менеджером заранее. День, выбранный под эту операцию, лучше спланировать заблаговременно, поскольку сама сделка может занять достаточно много времени. В рассматриваемой ситуации менеджер предупредила о том, что сделка будет проходит 1,5-2 часа. В результате ушло около 2 часов. Плюс время на дорогу в банк и обратно (офис в котором проводились сделки по ипотеке оказался в другом конце города, что заняло в общей сложности ещё 2 часа на дорогу). Итого ушло не менее 4 часов.

Для подписания договора потребовались все документы по квартире, текущей ипотеке, а также ряд личных документов. Вот точный список:

  1. Паспорт.
  2. СНИЛС.
  3. Свидетельство о заключении/расторжении брака (оригинал)(при наличии).
  4. Справки о доходах.
  5. Все документы в оригиналах по объекту, кредитный договор и справка об остатке долга с живой печатью.
  6. Деньги на расходы по сделке и оплату страховки (только наличные).

Касательно последнего пункта можно сказать, что он присутствует не всегда. Данное требование было в банке рефинансирующем ипотеку. В других кредитных учреждениях наличность на оплату расходов по сделке может и не потребоваться. Но лучше этот вопрос уточнить у менеджера заранее.

Величина расходов на этапе заключения сделки по рефинансированию ипотеки составила 7650 рублей:

  • На страхование – 4000 рублей.
  • На перевод средств в другой банк в счёт погашения первичной ипотеки – 1500 рублей.
  • Доверенность на подачу документов на регистрацию – 2150 рублей.

Последний пункт многих пугает. Возникает вопрос, что сможет делать сотрудник банка с документами благодаря этой доверенности? Нет ли в этом месте пространства для мошенничества? Дело в том, что такая доверенность даёт право сотруднику только подавать документы от имени заемщика и банка в Росреестр. При этом он не имеет права что-либо менять в них, или подписывать какие-либо документы, говорящие об изменении условий прописанных в этих документах. Однако, несмотря на это, доверенность необходимо изучить и спросить о ее назначении у сотрудника банка, чтобы быть уверенным в ее назначении.

Время потраченное на подписание договора (с учётом ожидания дня сделки) – 4 дня.

Издержки возникшие на стадии совершения сделки – 7650 рублей.

Этап 5. Регистрация обременения.

Это последний шаг. Он очень важен, поскольку может серьезно повлиять на итоговую сумму издержек. Стандартный срок регистрации обременения по ипотеке – 1 месяц. Но нередки разного рода сбои и форс-мажоры в этой процедуре.

Как уже упоминалось выше, наш герой столкнулся с ситуацией нарушения работы в отделениях МФЦ в связи с пандемией короновируса. В результате возникла реальная угроза не успеть вовремя зарегистрировать залог. В таком случае он был бы вынужден платить значительно больший ежемесячный платеж до тех пор, пока процедура регистрации залога не завершится. Также стоит упомянуть, что нередки случаи, когда данную процедуру затягивают сами банки. Это актуально особенно для небольших кредитных организаций.

Данная история завершилась относительно благополучно. Как писалось выше, пандемия несколько ослабила хватку, что позволило МФЦ наладить работу. В результате герою этой истории удалось завершить процедуру регистрации залога за 1,5 месяца. За это время он платил ипотеку уже новому банку по повышений ставке:

  • Ежемесячный платеж до регистрации залога – 15500 рублей.
  • Ежемесячный платеж после регистрации залога – 14300 рублей.

Время потраченное на регистрацию обременения в Росреестре – 45 дней.

Издержки данного этапа (повышенный ежемесячный платеж) – 1800 рублей.

Результаты рефинансирования ипотеки

Период действия ипотеки сократился с 12,5 до 9 лет. В комплексе с налоговым вычетом, внесенным в счёт погашения ипотеки, а также частично досрочным погашением, производимым регулярно на небольшие суммы, срок кредита сократился до 6 лет. Процедура рефинансирования ипотеки заняла 3 месяца, а издержки составили 14550 рублей.

Такой результат очень неплох. Однако стоит помнить, что время прохождения всей процедуры и издержки могут быть в два и более раз выше, в зависимости от региона, а также в случае недостаточного внимания деталям. В завершение с уверенностью можно сказать, что при грамотном подходе рефинансирование ипотеки может быть очень эффективным инструментом в управлении обязательствами семьи.

 

Автор: Александр Самойлов
10-10-2021, 01:46
Дебетовые карты
Дебетовые карты
Бесплатный сервис по подбору дебетовых карт
Комментарии (0) :
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Популярные кредитные карты

ЛОКО-Банк - кредитная карта
ЛОКО-Банк - кредитная карта ЛокоЛайт
до 150 000 руб. сумма
36 месяцев льготный период
БыстроБанк
БыстроБанк
до 345 000 руб. сумма
50 дней льготный период
Почта Банк кредитная карта
Почта Банк кредитная карта
до 1 500 000 руб. сумма
2 месяца льготный период
Райффайзен Банк
Reiffeisen bank
600 000 руб. сумма
110 дней льготный период
Ренессанс Кредит, кредитная карта «Разумная»
Ренессанс Кредит
до 300 000 руб. сумма
145 дней льготный период
Кредит Европа Банк - кредитная карта Urban
Кредит Европа Банк
до 600 000 руб. сумма
55 дней льготный период
Банк Открытие - кредитная карта 120 дней
Банк Открытие
до 500 000 руб. сумма
120 дней льготный период
УБРиР - кредитная карта
УБРиР - Уральский Банк реконструкции и развития
700 000 руб. сумма
120 дней льготный период
Халва  - карта рассрочки
Совкомбанк
350 тыс. руб. сумма
до 18 мес. льготный период
Citibank
Citibank
до 300 000 руб. сумма
180 дней льготный период
лучший сайт где можно скачать шаблоны для dle 11.2 бесплатно